Revision i en bostadsrättsförening

Revision i en bostadsrättsförening omfattar mer än siffrorna. Revisorn granskar också styrelsens förvaltning, alltså hur uppdraget har skötts.

En bostadsrättsförening ska ha minst en revisor. Enligt 9 kap. 26 § bostadsrättslagen gäller bestämmelserna om revision och särskild granskning i 8 och 9 kap. lagen om ekonomiska föreningar även för bostadsrättsföreningar. Guiden är generell vägledning, inte juridisk rådgivning.

Vad revisionen i en bostadsrättsförening omfattar

Enligt 8 kap. 3 § lagen om ekonomiska föreningar granskar revisorn föreningens årsredovisning och bokföring samt styrelsens förvaltning.

De två första delarna gäller den ekonomiska redovisningen. Stämmer siffrorna? Är redovisningen upprättad enligt gällande regler? Finns underlag för posterna?

Den tredje delen är förvaltningsgranskningen. Revisorn bedömer inte om varje beslut var affärsmässigt lyckat. Däremot granskas väsentliga beslut samt åtgärder som kan strida mot lag eller stadgar. Har beslut som kräver stämman fattats där? Är avgifterna satta enligt stadgarnas grunder?

Revisorn ska också anmärka på vissa överträdelser. Har en ledamot vidtagit en åtgärd eller gjort sig skyldig till en försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet, ska revisorn anmärka på det i berättelsen. Det följer av 8 kap. 36 § andra stycket.

Skatterna hör till en egen anmärkningspunkt. Enligt 8 kap. 37 § ska revisorn anmärka om föreningen försummat skatteavdrag, registrering, skattedeklaration eller betalning i rätt tid.

Förtroendevald eller auktoriserad revisor i en bostadsrättsförening

En förtroendevald revisor i en bostadsrättsförening behöver inte vara auktoriserad. Revisorn ska däremot ha den insikt i och erfarenhet av redovisning och ekonomiska förhållanden som verksamheten kräver. Kravet finns i 8 kap. 13 § lagen om ekonomiska föreningar. Vem som får inneha uppdraget behandlar vi i guiden om lekmannarevisor och föreningsrevisor.

Minst en revisor ska som huvudregel vara auktoriserad om föreningen passerar minst två av lagens tre gränsvärden under två år i rad. Gränsvärdena är medelantalet anställda över 50, balansomslutning över 40 miljoner kronor samt nettoomsättning över 80 miljoner kronor. En förening utan anställda uppfyller inte anställningskriteriet. Den kan ändå omfattas om både balansomslutningen och nettoomsättningen passerar gränserna. Från huvudregeln finns ett undantag. Bolagsverket kan vid särskilda skäl tillåta att en viss godkänd revisor utses i stället, under en begränsad tid.

Krav på kvalificerad revisor kan också uppkomma på andra vägar. Stadgarna kan ställa kravet. Bolagsverket kan besluta om det när det finns särskilda skäl. Minst en tiondel av samtliga röstberättigade kan dessutom begära en kvalificerad revisor vid den stämma där revisorn ska väljas. Då ska en auktoriserad eller godkänd revisor utses enligt 8 kap. 16 §.

Styrelsens skyldigheter mot revisorn

Skyldigheten ligger formellt på föreningen. I praktiken är det styrelsen som fullgör den.

Föreningen ska ge revisorn tillfälle att genomföra granskningen i den omfattning revisorn finner nödvändig. Föreningen ska också lämna de upplysningar och den hjälp som revisorn begär. Det står i 8 kap. 7 §.

Det innebär bland annat att revisorn ska få årsredovisningen, bokföringen och de övriga underlag som behövs. Förvaltningsgranskningen bygger på vad styrelsen faktiskt beslutat, så styrelseprotokollen hör dit.

En styrelse som svarar muntligt på en fråga med betydelse för granskningen gör både sig själv och revisorn en otjänst. Skriftliga svar går att hänvisa till.

Tidplanen fram till stämman

Stämmodatumet styr revisionens tidplan.

Årsredovisningen ska lämnas till revisorerna senast sex veckor före ordinarie stämma. Det följer av 8 kap. 2 § årsredovisningslagen. Revisionsberättelsen ska sedan lämnas till föreningens styrelse senast tre veckor före årsstämman, enligt 8 kap. 32 § lagen om ekonomiska föreningar.

Årsredovisningen och revisionsberättelsen ska hållas tillgängliga för medlemmarna hos föreningen under minst två veckor närmast före stämman. Ordinarie stämma ska hållas inom sex månader från räkenskapsårets utgång. Fristerna kring stämman går vi igenom i guiden om föreningsstämman.

Revisionsberättelsen och ansvarsfriheten

Berättelsen innehåller bland annat uttalanden om årsredovisningen, om fastställelse av resultaträkningen och balansräkningen samt om huruvida styrelseledamöterna bör beviljas ansvarsfrihet.

Uttalandet om ansvarsfrihet är en rekommendation till stämman. Stämman kan gå på revisorns linje eller låta bli. Vad beslutet innebär går vi igenom i guiden om ansvarsfrihet.

Innehållet i berättelsen och skillnaden mellan en ren och en oren berättelse finns i guiden om revisionsberättelsen.

När revisorn har påpekanden

Ett påpekande är inte en anklagelse. Det kan gälla att en rutin saknas eller att ett beslut inte dokumenterats tillräckligt.

En formell erinran är något annat. Lämnar revisorn en erinran ska styrelsen behandla den vid ett sammanträde inom fyra veckor. Lämnas erinran senast tillsammans med revisionsberättelsen ska sammanträdet hållas före stämman. Det står i 8 kap. 42 §.

Övriga påpekanden bör också behandlas i styrelsen innan stämman. Styrelsen bör kunna redogöra för vad som åtgärdats när frågan kommer upp.

Avstyrker revisorn ansvarsfrihet är läget allvarligare. Då behöver frågan behandlas öppet. Styrelsen bör dessutom överväga juridisk rådgivning inför stämman.

Särskild granskning när revisionen inte räcker

Revisionen är inte medlemmarnas enda verktyg. Genom hänvisningen i bostadsrättslagen gäller även 9 kap. lagen om ekonomiska föreningar, som reglerar särskild granskning.

Röstberättigade som tillsammans utgör minst en tiondel av samtliga röstberättigade kan ansöka direkt hos Bolagsverket. En enskild röstberättigad kan också ansöka efter att frågan behandlats på stämman. Då krävs stöd av minst en tiondel av samtliga röstberättigade eller en tredjedel av de röstberättigade som är närvarande. Både ansökan och ett förslag på stämman ska ange vad som ska granskas samt vilken tidsperiod granskningen avser.

Så hjälper Hippoly

Förvaltningsgranskningen bygger på styrelsens protokoll och beslut under hela året. En revisor som ska bedöma om besluten fattats i rätt ordning behöver kunna följa dem.

Med Hippoly för bostadsrättsföreningar kan protokoll, underlag och beslut samlas i föreningens samarbetsyta i stället för hos enskilda ledamöter. Beslut kan följas upp som uppgifter med ansvarig och förfallodatum.

Protokoll kan signeras med BankID direkt i tjänsten.